友人に資産運用しようと思っているんですけどと相談された件

不動産投資は・・・?

個人事業主としてIT系のお仕事をしている彼は、減価償却での節税も考え不動産を考えていたようです。

私は過去の経験で、なるべく自分でコントロールできるものがいいということで、
土地、建物の所有権を持つ不動産(アパート・マンション)の一棟ものが好きです。

基本的には家賃収入キャッシュフローが良い物件を選びます。
何となく、昔から利回り10%というのが不動産投資の基準値みたいな感じで考えられていますよね。

ただ、今は本当にそういう物件がないですね。
理由は分かりませんが、サラリーマン大家が流行ったせいとか投資家ビザで来ている中国の方が買っているなど
色々あると思います。
どんどん、売れちゃうのでハウスメーカーや工務店、不動産業者は価格を上げてきていると思います。

ちょうど、日銀マイナス金利が発表され、各銀行さんは貸したい衝動が強くなっていると思われますが、
すでに、2015年秋くらいから、今まで投資ローンをあまりしていなかった銀行が、
中々の低金利で貸してくれるという感じになっていました。

しかし、先にも書いたように、いくらローン返済の金利が安いといっても、物件価格自体が高くなり、
利回りがそれを上回るくらい落ちている状態では、中々買う気になれません。

具体的な例を言うと、営業マンがおすすめしてきた1K8室2階建ての新築アパート6000万円というのがありました。
しかし、周辺の家賃相場などから、ローン返済を抜いた手残りの利益が月10万円というのです。
1Kで独り身用の部屋で、入れ替わりも想定され、これだと2室同時に空いたら、利益ゼロです。

新築でこれですから、古くなってくれば家賃も下げざるを得ない状況にもなるでしょう。
でも、新築だからということもあり、ある銀行さんはフルローンを出すというのです。

よく融資出す気になるな〜と思ったものです^^;
でもそのくらい貸したいということなんですよね。

減価償却はできても、ローン返済もままならない収入では将来に渡ってマイナス!
やる意味はないですよね。

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